Lakás eladás illeték

Lakás eladás illeték? Tegyük helyre az alapfogalmakat!

A „lakás eladás illeték” ebben a formában valójában helytelen kifejezés, mert ha a lakásodat eladod, az ingatlan eladás költségei közül Téged az adó terhel(het), mégpedig a személyi jövedelemadó. Az illetéket, amelynek a neve helyesen „ingatlanszerzési illeték”, a másik fél, a vevő fizeti.

Az ingatlan eladás tudnivalók sorában mindez inkább elméleti különbségnek tűnhet. De ezeknek a dolgoknak húsba metsző gyakorlati következményei vannak, ezért érdemes az alapfogalmakkal tisztában lenned, és az olyan kérdésekre is pontos választ kell kapnod, mint például az, hogy hány év után adómentes az ingatlan eladás, vagy hogy az ingatlan eladás után másik ingatlan vásárlás szja kötelezettségeid hogyan alakulnak. Vegyük sorra mindazt, ami a zsebedet érinti!

lakas eladas illetek 2

A lakás eladás illeték a vevődet terheli

Az ingatlan eladás tudnivalók között a kiindulópont az, hogy háromféleképpen lehet lakáshoz jutni: ajándékozással, örökléssel és – amire Te most készülsz – adásvétel által. Bármelyikről is van szó a három közül, közös bennük az, hogy az illetéket (a lakás eladás illeték formájában is!) mindig az fizeti, aki az ingatlan tulajdonosa lesz az átruházás után.

Ezt tehát felejtsd el most egy kicsit – hacsak nem készülsz újabb ingatlan vásárlására közvetlenül az eladás után, amire a cikk második felében külön ki fogunk térni. Téged az ingatlan eladás költségei közül valójában az ingatlan értékesítés szja része érdekel, vagyis az, hogy személyi jövedelemadót fogsz fizetni az ügylet után a törvény által előírt esetekben.

Hány év után adómentes az ingatlan eladás?

Ez a kérdés már sokkal pontosabb, mint a „lakás eladás illeték” témáját feszegető. A válasz pedig az, hogy az ingatlan értékesítés szja fizetése akkor vonatkozik Rád, ha kevesebb mint öt évig volt birtokodban az ingatlan.

Eladóként azonban nem csupán az a költség terhel, mégpedig adó (és nem illeték!) formájában. Nem adót jelent, de azért még pénzt kell adnod az ingatlan adásvétel előtt kötelező energetikai tanúsítvány elkészíttetésére. Anélkül nem fogja megcsinálni a szerződést az ügyvéd, hogy ennek pontos számát és a készítője nevét ne írná be az adásvételi szerződésbe.

Ha már az ügyvédnél tartunk: az ingatlan eladás költségei között szerepelhetne akár maga az ügyvédi munkadíj is, de ezt nem jogszabály fekteti le, a kialakult szokás szerint nem Te fizeted, hanem a vevőd. Mivel csak szokásról van szó, el lehet térni ettől, ha ehhez a vevőd ragaszkodik, és úgy ítéled, hogy ezen most már ne múljon a dolog. Sőt, az is teljesen rendben van, és akár ajánlott is, hogy a magad részéről szintén ügyvédet fogadj, akivel átnézetheted a vásárló által javasolt szerződést és a többi iratot – vagy ezt közvetítőként mi is vállalni tudjuk helyetted.

Szóba jöhet még két olyan költség, amin nem érdemes spórolni, hanem inkább a jövedelmező értékesítéshez szükséges befektetésként érdemes gondolni rá. A „költened kell, hogy kereshess” az elv, ezért a profi ingatlanközvetítő és az értékbecslő munkadíját is a saját költségeidhez sorolhatod – nem azért, mintha ezt a törvény előírná, hanem mert őket az a személy fizeti, aki megbízta, márpedig a Te érdeked az, hogy megbízd őket.

Az ingatlan értékesítés szja kérdése

A jó hír az, hogy az előbb említett költségeket (ügyvédi honoráriumot, az ingatlanos és az értékbecslő fizetségét, sőt az energetikai tanúsítvány megszerzésére költött összeget is) mind leírhatod az adóalapodból, mert az ingatlan eladás költségei sorában szerepeltek, vagyis azért volt rájuk szükség, hogy egyáltalán létrejöjjön a jövedelem, amely után adót fizetsz.

Egy másik fontos fogalom: az adóalap, az az összeg, amely alapján az adódat meghatározzák. Az ingatlan értékesítés szja esetében a jövedelmed képezi az adóalapot. Ez nem a teljes összeg, amit a lakásodért cserébe kaptál, hanem csak az a része, amennyivel többért adtad el, mint amennyiért – illetve, öröklés vagy ajándékozás esetén, amilyen becsült értékkel – az ingatlan eredetileg a birtokodba került.

De – mint említettük – ebből így kiszámított az adóalapból is levonhatók az ingatlan eladás költségei és a lakásra költött összegek is, mégpedig érték- vagy állagmegóvó beruházások címén. Az előbbi általában akkor jön szóba, ha az ingatlan megszerzése után befektettél a lakás felújításába, és megtartottad a számlákat, az utóbbi pedig, ha időközben felújítási munkákat végeztettél rajta, mégpedig az eladást előtti két év során, az eladási ár 5%-ánál nagyobb értékben.

Semmit sem kell azonban levonnod az adóalapból, vagyis az ingatlan eladás költségei a fizetendő adó szempontjából kereken nullát tesznek ki abban az esetben, ha a lakás legalább négy évig a birtokodban volt. Ez azt jelenti, hogy az az év, amikor a birtokodba került, volt a nulladik, és utána még négy évnek kellett eltelni ahhoz, hogy most ne kelljen a „lakás eladás illeték” (valójában: adó!) kérdésein gondolkodnod.

Hiszen említettük is már, hogy hány év után adómentes az ingatlan eladás: az adóalap a vásárlás évét követő ötödik évben és utána az eladási ár 0%-a. Összességében a táblázat úgy alakul, hogy a szerzés évében és utána még a teljes hasznodra személyi jövedelemadót kell fizetned, a második évben a 90%-ára, és a harmadik évben csak 60%-ra, a birtoklás negyedik évében pedig mindössze 30%-a a profitodnak az adóalap.

Miután ezt az összeget a mostani eladási árból az eredeti szerzési érték kivonásával kiszámítottad, megnézheted, hogy hány éve van birtokodban a lakás, és ez alapján megállapíthatod az adott esetben érvényes adóalapot. Ha ez nem nulla – vagy negatív szám –, akkor megállapítható az szja törvény 2021 ingatlan értékesítés szabályai szerint a fizetendő adód is.

Az ingatlan értékesítés szja adókulcsa ugyanúgy 15%, mint minden más jövedelem esetében, és ezt az adóalapodra alkalmazva megkapod az összeget, amely nem lakás eladás illeték, hanem a személyi jövedelemadó kategóriájának alesete.

lakas eladas illetek

Ingatlan eladás után másik ingatlan vásárlás szja kötelezettségek

Az ingatlan eladás tudnivalók hasznos része az is, amely az ingatlan eladás költségei kapcsán az úgynevezett „cserepótló vételre” vonatkozik. Ha eladod a lakásodat, és egy másikat szeretnél vásárolni helyette, akkor a lakás eladás illeték – pontosabban az új lakásod után fizetendő vagyonszerzési illeték, és nem szja (!) – alapját egy különbség adja.

Konkrétan: az újonnan vásárolt lakásod értékéből kell kivonnod az eladott, régebbi lakásod teljes árát, és erre kell számítanod az ingatlanszerzési illetéket, amely most vásárlóként Téged terhel.

Ingatlanok esetében a vagyonszerzési illeték egységesen a vételár 4%-a – illetve egymilliárd forint felett csak 2%-a –, de legfeljebb 200 millió forint. Ellenben, ha fent említett módon „cserepótló vételt” valósítottál meg – amiből kifolyólag most valószínűleg az ingatlan eladás után másik ingatlan vásárlás szja (helyesen: illeték) témája iránt érdeklődsz –, akkor nem a vételárra fog számítódni ez az ingatlanszerzési illeték, hanem az lakásod vételára és a régi lakásod eladási ára között különbségre, ami, mondanunk sem kell, sokkal előnyösebb Számodra.

De vigyázat! A törvény értelmében cserepótló vételnek csakis az minősül, ha az eladás után három éven belül megveszed az új lakást, vagy ha az új lakás vásárlása után egy éven belül eladod a régit.

Ezt az összeget, amely nem lakás eladás illeték, hanem éppen ellenkezőleg: lakás vásárlása utáni vagyonszerzési illeték, természetesen csak akkor kell megfizetned, ha a réginél drágább lakást vettél, mert egyébként a szabály nem is értelmezhető, hiszen a két ár közötti különbség nulla vagy negatív szám.

Jó érzés azonban tudni erről a lehetőségről, mert ha például 20 millióért adtad el a lakásod, és most 30 millióért veszel egy újat, akkor nem a teljes 30 millió forint 4%-át kell fizetned, hanem csak 30 millió mínusz 20 millió, vagyis 10 millió forint 4%-át. A példánknál maradva tehát 1 millió 200 ezer forint helyett „mindössze” 400 ezer forintot.

Mire kell gondolnod – immár potenciális vevőként – a lakás eladás illeték helyett?

Ha idáig eljutottál, lehet, hogy új lakás vásárlásán gondolkodsz, és most már nem is a „lakás eladás illeték” kérdése foglalkoztat, hanem a vevőként Rád háruló költségek.

Arról már szót ejtettünk, hogy az ügyvédet hagyományosan – de nem kötelezően – a vevő fizeti. Cserébe viszont ő is választja ki az ügyvédet, tehát a fizetség fejében az ügyvéd inkább az ő érdekeit fogja képviselni – ezzel azért nem árt, ha tisztában vagy, akár eladóként, akár vásárlóként.

Az ügyvéd annyit fog kérni tiszteletdíjként, amennyit az üggyel dolgoznia kell, tehát az eset viszonylagos bonyolultságától függhetnek az igényei, de a gyakorlatban sokszor az ingatlan értékéhez is közük van. (Érdekes módon akkor is nagyobb lehet az ügyvéd által kért összeg, ha az ügy lebonyolítása nem különösebben bonyolult – ami két külön tényezőt jelent az ingatlan adásvétel esetén, amelyeknek néha van, máskor pedig nincs egymáshoz közük.)

lakas eladas illetek 5

Mivel az adásvételi szerződés szerint sok millió forintot fogsz kifizetni, ennek az értéknek a megóvása, konkrétabban: az ügy szerencsés lebonyolítása érdekében ésszerű, hogy ne az „akciós ajánlatot” válaszd, ha ügyvédről van szó.

Azt is érdemes tisztáznod az ügyvéddel, hogy a honoráriumában benne van-e például a szerződéskötéshez általában szükséges iratok ellenőrzése, amit a tiszteletdíj legtöbbször tartalmazni szokott. Kisebb összegekről van szó, de ezek is összeadódnak az adásvétel során, és mindenképpen érdemes ezen a területen tájékozódni – amint azt most teszed –, hogy célzottabban tudj kérdezni, illetve eleve tájékozott félként tárgyalhass mindenkivel.

Az ingatlan eladás költségei között szerepel, és a vevő által fizetendő a földhivatali eljárás díja is, amely azonban alacsonynak mondható, ingatlanonként és eljárásonként egységesen csupán 6.600,- Ft.

A már előzőleg említett ingatlanközvetítő és az értékbecslő is – az ügyvédhez hasonlóan – annak az embere, aki a szolgáltatásait igényli. Ez – például a földhivatali eljárási díjjal szemben – nem kötelezően vállalandó költség, de annál inkább ajánlott azért, hogy megóvd a befektetésedet, és biztonságban legyél.

„Csináld magad” megoldások az ingatlan eladás tudnivalók listáján

A szakemberekre az életed minden területén szükséged van, mert a tapasztalata alapján rövidebb idő alatt és magasabb színvonalon oldja meg a problémáidat, mint arra egyedül képes lennél. Hiszen az ingatlan értékesítés nem volt érettségi tétel, és ha egyedül vágsz neki a dolognak, minimum azt kockáztatod, hogy több időt pazarolsz el, ami alatt bőven megkereshetnéd a szakértőnek kifizetett összeget, aki leveszi a válladról az ügyintézéssel járó terheket.

A „lakás eladás illeték” (helyesebben: ingatlan értékesítés szja) nem tartozik az elkerülhető, lefaragható költségek közé – habár a megfelelő szaktanácsadással törvényesen is lehet minimalizálni, a jogszabályok által megengedett keretek között. Az ingatlanos abban is segíteni fog Neked, hogy a törvény adta lehetőségeket jogosan kihasználva csökkenjenek számodra az ingatlan eladás költségei.

Az adóval, illetve az illetékkel szemben a szakember jutaléka megspórolhatónak tűnik, de inkább csak elvben és elméletben az. A jutalékon azokat a tanácsokat „veszed meg” a szakértőtől, amelyek alapján elkerülheted például azt, hogy az ingatlanodat áron alul értékesítsd, vagy ellenkezőleg: túl nagy árat kérve lemaradj a biztos és méltányosan nyereséges üzletről.

Ezen a területen minden ballépés pénzbe kerül, és rendszerint sokkal (milliókkal) többe is, mint a szövetségesed és tanácsadód, az ingatlanközvetítőd jutaléka. Ha a tehát a „csináld magad” megoldásokat emeled át a barkácsolás területéről az ingatlan-adásvételére, akkor nagy valószínűséggel időt és pénzt veszítesz, míg az ingatlanossal szövetkezve mindkettőt megnyered.

Mikor érdemes eladni az ingatlant, ha egyszer a „lakás eladás illeték” nem szempont?

Az előbb leírt, profi ingatlanos azt fogja tanácsolni Neked, hogy ne az ingatlan értékesítés szja vagy a „lakás eladás illeték” nagyságán törd a fejed, mert ezek az ingatlan eladás költségei: egyrészt teljes egészében elkerülhetetlenek, másrészt törvényesen is optimalizálhatóak.

A kérdés inkább az, hogy ne is túlárazott, de ne is gyanúsan olcsó ingatlannal jelenj meg a piacon a megfelelő pillanatban, és rövid időn belül meg is kapd a minél nagyobb nyereséget biztosító árat, amiből aztán nem fog fájni kifizetni a „lakás eladás illeték”, illetve pontosabban az ingatlan értékesítés szja összegét.

De melyik is a megfelelő pillanat? Ha az ingatlanost kérdezed, akkor persze az fogja válaszolni, hogy ez az időpont most van, sőt akár el is múlt, hogy megsürgessen a szándékaiddal, mert ő közvetítőként a lebonyolított, megvalósult ügyletek után kapja a maga jutalékát. Ezért úgy tűnhet, hogy ez a „borbélytól sose kérdezd, szükséged van-e hajvágásra” esete, ahogyan azt Warren Buffett, a milliárdos befektető egyszer szellemesen megfogalmazta.

Szkpetikusnak lenni persze általában nem árt, de a laikus ember sokszor amiatt is kételkedik, mert még senki sem magyarázta meg neki az érveket, amelyek egyértelműen az eladás mellett szólnak.

Induljunk ki abból, amit „mindenki tud” – vagyis inkább tudni vél –, hogy most válság van a koronavírus miatt. A legutóbbi válság kb. egy évtizedet tartott, és mintegy a negyedével csökkentek az árak az ingatlanpiacon. 2008-ban történt a fordulat, és egészen a közelmúltig kellett várni arra, hogy a csúcsra érjenek az árak, amelyek most ismét csökkenni kezdtek.

Ha tehát nem áll szándékodban egészen a következő évtized elejéig kivárni, akkor azt tanácsolom, hogy inkább hallgass az intuíciódra, amely eredetileg erre a weboldalra vezérelt, és lépd meg most, amit tervezel: az ingatlanod eladását.

Miután a koronavírus első időszakában mindenki meghúzta magát, otthon maradt, most újra kezdenek kimerészkedni a vevők a piacra, miután az összezártság is nyomasztani kezdte őket a régi lakásukban. Mivel a vásárlási terveik a járvány mostanáig tartó időszaka alatt nem múltak el, hanem csak egy ideig zárójelbe tették ezeket, rövid távon arra lehet számítani, hogy a piac némileg visszapattan. A feltorlódott vásárlási szándékok beérnek, és a közeljövőben megugrik a kereslet – aminek máris szemmel látható jelei vannak hazánkban is.

De hogy ezután, hosszabb távon mi lesz, azt senki sem tudja megjósolni, és ha nincs egyértelműen pozitív jóslat erre vonatkozóan, akkor Neked sincs okod arra, hogy tovább tartsd a lakásod, mert valószínűsíthető, hogy a teljes visszarendeződés még elhúzódik, és a piaci értéke – mármint az az ár, amit a fizetőképes kereslet hajlandó fizetni érte – inkább csökkenni fog.

A városi árak, ezen belül a fővárosi ingatlanok piaci értékének tartós emelkedését, amely immár (egyelőre) a múlté, valójában nem az okozta, hogy sok ember keresett volna saját magának lakást személye célokra, hanem a befektetők által teremtetett kereslet, vagyis a spekulatív tőke, amely a turizmussal is szorosan összefüggött.

Az ingatlan-bérbeadás rendkívül jó, a banki kamatokat messze meghaladó hozamot tudott produkálni – már csak a turizmusnak köszönhetően is – például Budapesten. Nagyjából fél évtizeddel ezelőtt, amikor ebből a szempontból még minden jól ment, a turisták igényeit kiszolgáló, rövid távú bérbeadással akár a lakás árának az egynegyedét is elérte az évente biztosított hozam.

lakas eladas illetek 3

Ez azonban mostanra jelentősen visszaesett, és már nem a negyednél, hanem inkább valahol az egyhuszad környékén van, ha a bérbeadások piacát nézzük. Ráadásul még több ingatlan került most a nagyvárosi piacra amiatt, mert az embereket az összezártság ráébresztette a kertes ház és a vidéki élet előnyeire, úgyhogy a kínálatot ez a tényező tovább növeli, az eladási árakat pedig csökkenti.

A nyaralók, kertes házak piaca ezzel szemben nagyon is élénk – a nagyvárosi lakásokéval szemben, és bizonyos értelemben azok kárára. Mintha két részre oszlana az ingatlanpiac. Ha tehát saját telekkel rendelkező ingatlanod van, akkor mindenképpen érdemes most eladni, mert jó árat kaphatsz érte, és olcsóbban vehetsz városi lakást.

Összességében nézve azonban mindenképpen egy recessziós, visszaesési folyamat elején vagyunk, amelynek a vége egyelőre még nem látszik, és ezért nem biztos, hogy jó döntés lenne a részedről, ha azt mondod, hogy tovább tartod a lakást, és kivárod. A vevők máris kicsivel alacsonyabb áron vásárolnak, bármennyit is kérnek a kínálat oldalán álló, Hozzád hasonló ingatlantulajdonosok.

Ehhez a helyzethez a piac még jobban igazodni fog, és a jelek szerint inkább árcsökkenési időszak elé nézünk, legalábbis a nagyobb városokban egészen biztosan. Ezt a veszteséget nem szabad hagynod növekedni, lépned kell.

Ha pedig kertes házat, villát értékesítenél, akkor jó árat kaphatsz érte, és ezért érdemes most bevállalnod azt, amit úgyis tervezel.

Miben tudunk Neked segíteni az ingatlan eladás tudnivalók mellett?

Miután felvetted velünk a kapcsolatot, időpontot egyeztetünk Veled, hogy személyesen is találkozzunk. Nem ritka eset, hogy a munkatársunk már ekkor egy vevőjelölttel állít be Hozzád, sőt olyanra is volt példa, hogy ez az illető volt az, aki lakást megvette. Nem akkor és ott helyben, de mindenesetre rövid idő múlva, holott a tulajdonos az érdeklődők közül elsőnek ismerte meg.

A személyes találkozón helyszíni felmérést végzünk, a lakásodat a legszebb fényében feltüntető fotókat és alaprajzot készítünk, továbbá részletesen átbeszéljük Veled az igényeidet, kívánságaidat és elképzeléseidet. Bármilyen kérdést feltehetsz, akár a „lakás eladás illeték” kapcsán is, mert a mi szempontunkból csak kétféle kérdés van: fantasztikus és zseniális. Úgynevezett „hülye kérdés”, vagy olyasmi, amire ne tudnánk válaszolni, nincsen!

Büszkék vagyunk arra, hogy ezzel a szaktanácsadásunkkal olyan értéket adunk az ügyfeleinknek, amelyért cserében méltányosnak érzik a jutalék fizetését, mert minimum több pénzt takarítunk meg számukra a segítségünk által, a leggyakrabban pedig egyenesen olyan nyereséget teszünk lehetővé, amely egyébként elmaradt volna.

Saját ügyfélkörünk van, ami azt jelenti, hogy kvalifikált vásárlójelöltekkel dolgozunk, és nem „turistákat” viszünk az ingatlanodba, akiknek az a hobbijuk, hogy lakásokat nézegessenek, hanem már eltökélt vásárlási szándékuk van, és fizetőképesek.

Csakis olyan megtekintéseket szervezünk meg, amelyek nem rabolják az idődet – abból a szempontból egészen biztosan nem, hogy hiába kelljen várnod az egyeztetés után a vásárlójelölt felbukkanására, mint ahogyan az az ingatlanpiacra egyedül kimerészkedőkkel gyakran megesik. Végső soron ez is pénzmegtakarítás, mert a hiábavaló várakozás helyett másra fordíthatod az értékes óráidat, ugyanakkor a fennmaradó szabadidődben és stresszcsökkentésben is mérhető.

Akár teljes egészében át is vállaljuk az ingatlan profi bemutatását, ha Te nem kívánsz minden egyes alkalommal jelen lenni, és az eredmény nem fog elmaradni, hiszen az érdekünk közös: az, hogy a lakásod jó áron, reális időn belül elkeljen.

Saját szakértőnkkel kiállíttatjuk az energetikai tanúsítványt, és arra törekszünk, hogy a komoly érdeklődő minél hamarabb pénzletéttel is alátámassza az ajánlatát, mert Téged nem a szép ígéretek érdekelnek, hanem a kézzelfogható összeg.

Ügyvéd partnereink számodra előnyös és minden szempontból körültekintő szerződést készítenek a lakásra. A szerződés ügyvédi ellenjegyzésére, földhivatali benyújtására sem lesz gondod, ha ránk bízod ezt a legtöbb lakástulajdonos számára „nemszeretem” feladatokat.

lakas eladas illetek 4

Egészen a birtokbaadásig, amikor ténylegesen átadjuk a vevőnek a kulcsokat az előzőleg kifizetett pénzért, lépésről lépésre bakimentesen lebonyolítjuk a lakáseladás egyébként buktatókkal és kellemetlen meglepetésekkel teli folyamatát. Csak akkor tekintjük befejezettnek a vállalt küldetésünket, ha a birtokbaadási jegyzőkönyvet is elkészítettük, és a vevőd is elégedett, hiszen a nyertes-nyertes kapcsolatok azok, amelyek az ingatlanok piacán is igazán működnek.

Kattints tovább, és nézd meg részletesebben az ingatlan eladás teljes körű ügyintézését biztosító ajánlatunk előnyeit!

Scroll to Top